Fuentes comunes de efectivo para inversiones inmobiliarias

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Por Eric Tyson

Ahorrar dinero de sus ingresos mensuales probablemente será la base de su programa de inversión en bienes raíces. Sin embargo, es posible que tenga acceso a otros recursos financieros para el pago inicial. Aquí hay un pequeño recordatorio amistoso: Controle qué parte de su cartera de inversión global invierte en bienes raíces y qué tan diversificadas y apropiadas son sus participaciones en función de sus objetivos generales.

Sumergirse en sus ahorros de jubilación

Algunos empleadores le permiten pedir prestado contra el saldo de su cuenta de jubilación, bajo la condición de que usted pague el préstamo dentro de un número determinado de años. Sujeto a los requisitos de elegibilidad, los compradores de vivienda por primera vez pueden hacer retiros sin penalidad de hasta $10,000 de cuentas IRA.

Usted todavía debe pagar el impuesto sobre la renta regular en el retiro, lo que puede reducir significativamente el efectivo disponible.

Préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda

Muchos inversionistas de bienes raíces comienzan a construir su portafolio de bienes raíces después de comprar su propia casa. Aprovechar de manera conservadora el valor acumulado de su casa puede ser una buena fuente de pago inicial para sus inversiones en propiedades.

Usted puede obtener generalmente el dinero de la hipoteca en un tipo de interés más bajo en su hogar que usted puede en característica de la inversión. Cuanto menor sea el riesgo para el prestamista, menor será el rendimiento requerido y, por lo tanto, mejores tasas para usted como prestatario. Los prestamistas ven la propiedad de alquiler como una propuesta de alto riesgo y por una buena razón: Saben que cuando las finanzas van cuesta abajo y las cosas se ponen muy difíciles, la gente paga la hipoteca de su casa para evitar perder el techo sobre sus cabezas antes de pagar la deuda de una propiedad de alquiler.

A menos que su hipoteca actual estuviera bloqueada a tasas más bajas que las que están disponibles hoy en día, generalmente no se recomienda que refinancie el primer préstamo de escritura de fideicomiso y libere el valor líquido de esa manera en lugar de obtener un préstamo o línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda.

Una variación de la idea de préstamo contra el capital de la vivienda utiliza la estrategia de mantener su casa original como si fuera de alquiler. Usted acumula un valor líquido significativo en su casa ocupada por el propietario y luego necesita o desea una nueva casa. Refinancie la casa existente (mientras aún viva allí por las mejores tarifas ocupadas por el propietario) y luego conviértala en un alquiler. Tome las ganancias libres de impuestos del refinanciamiento y úselas como pago inicial de su nueva casa ocupada por el propietario.

Antes de salir corriendo a pedir prestado al máximo contra su casa, asegúrese de que usted

• Puede manejar los pagos más grandes: No se recomienda que pida prestado más que el valor de su casa, ya que puede ser seducido a hacer con algunos de los programas de préstamos que lanzan el préstamo hacia arriba de 125 por ciento del valor de su casa. Estos programas están siendo promocionados rutinariamente no sólo como una manera de liberar el capital y pagar las deudas de los consumidores, sino también para animar a las personas a pedir prestado en exceso del valor actual de su casa para que puedan invertir en más bienes raíces. Este apalancamiento excesivo es peligroso y podría volverse en su contra.
• Entienda las ramificaciones fiscales de todas sus alternativas: Pedir más dinero prestado contra su casa a una tasa que parece ser un poco más baja puede terminar costándole más después de impuestos si parte del préstamo no es deducible de impuestos. Bajo las leyes fiscales actuales, los intereses pagados en hipotecas de viviendas (primera y segunda vivienda) de hasta $1 millón son deducibles de impuestos. También puede deducir los intereses de los préstamos con garantía hipotecaria de hasta $100,000.

Tenga cuidado de entender el problema de la deducibilidad de impuestos cuando refinancie una hipoteca y pida prestado más de lo que originalmente tenía pendiente en el préstamo anterior. Si alguna de la cantidad extra prestada no se utiliza para comprar, construir o mejorar su residencia principal o secundaria, la deducibilidad de los intereses sobre la cantidad excedente prestada es limitada. Específicamente, usted no puede deducir los intereses de la cantidad extra prestada que exceda el límite de $100,000 del valor líquido de la vivienda.

• Comprenda completamente los riesgos de perder su casa a causa de la ejecución hipotecaria: Cuanto más pida prestado contra su casa, mayor será el riesgo de perder el techo sobre su cabeza a causa de la ejecución hipotecaria en caso de que no pueda hacer los pagos de su hipoteca. Eso es exactamente lo que le pasó a demasiada gente durante el declive del mercado inmobiliario a finales de la década de 2000. Aunque usted necesita usar su dinero para invertir en bienes raíces y mejorarlos, nuestro consejo siempre incluye mantener algo de dinero en una cuenta corriente o una cuenta de mercado monetario de día lluvioso (por ejemplo, para un techo nuevo, pintura, etc.) y no cortar las cosas tan cerca que podría perderlo todo.

Traslado de inversiones financieras a inversiones inmobiliarias

A medida que gane más comodidad y confianza como inversionista de bienes raíces, es posible que desee redirigir parte de sus dólares de otras inversiones como acciones, bonos, mutuas y ETFs a la propiedad. Si lo hace, tenga en cuenta lo siguiente:

• Diversificación: Los bienes raíces son una de las principales inversiones (las otras son acciones y pequeñas empresas) para el potencial de apreciación a largo plazo. Asegúrese de entender la asignación general de activos y el riesgo de su cartera cuando realice cambios.
• Cuestiones fiscales: Si ha mantenido otras inversiones durante más de un año, puede aprovechar las bajas tasas de impuestos sobre las ganancias de capital a largo plazo si ahora desea venderlas. La tasa máxima del impuesto federal para las llamadas ganancias de capital a largo plazo (inversiones vendidas por más de lo que se compraron después de más de 12 meses) es ahora del 20 por ciento.

Si su ingreso bruto ajustado modificado excede los $200,000 para contribuyentes solteros o $250,000 para contribuyentes casados que presentan una declaración conjunta, usted tiene que pagar un 3.8 por ciento adicional para ayudar a pagar la Ley de Cuidado de Salud Asequible (también conocida como Obamacare). Los inversionistas en los dos niveles más bajos del impuesto federal sobre la renta, el 10 y el 15 por ciento, disfrutan de una tasa impositiva del 0 por ciento para las ganancias de capital a largo plazo. Trate de evitar la venta de inversiones apreciadas dentro del primer año de propiedad. Asegúrese de revisar las últimas leyes de impuestos porque no hay garantía de que estas tasas continuarán en el futuro.

Separación de inversiones de seguros de vida de valor en efectivo

Usted puede poseer una póliza de seguro de vida de valor en efectivo – una que combina un beneficio por muerte de seguro de vida con una cuenta de tipo ahorro en la que se acumula algo de dinero y en la que se pagan intereses. Además de ser un costoso drenaje de efectivo con sus primas relativamente altas, los rendimientos de las inversiones en seguros de vida de valor en efectivo tienden a ser mediocres o sombríos.

Es mejor que separe las compras de su seguro de vida de su inversión. Si necesita un seguro de vida (porque otros dependen de sus ingresos), compre una póliza de vida a plazo, que es un seguro de vida puro, no adulterado. Pero no cancele sus pólizas de valor en efectivo actuales antes de reemplazarlas por pólizas a plazo si realmente necesita protección de seguro de vida.