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Los bienes raíces son un vehículo probado para la creación de riqueza. Invertir en propiedades de alquiler puede generar ingresos actuales y beneficios fiscales significativos, así como construir capital a partir de la apreciación a lo largo de los años y décadas.
Aunque muchas personas pueden tener éxito invirtiendo en bienes raíces, la inversión en propiedades de alquiler no es para todos. Considere sus preferencias de inversión y su temperamento personal antes de comprar una propiedad. ¿Tiene tiempo para dedicarse a la inversión inmobiliaria? ¿Se siente cómodo resolviendo problemas o contratando a un administrador de propiedades?
Asegúrese de estar en buena forma financiera antes de invertir en propiedades de alquiler. Preste especial atención a su presupuesto mensual y asegúrese de tener una cobertura de seguro adecuada. La mayoría de los inversores inmobiliarios exitosos construyen su cartera de inversiones inmobiliarias ahorrando dinero y comprando propiedades gradualmente a lo largo de los años.
No subestime la importancia de establecer un buen crédito. Los mejores rendimientos en bienes raíces dependen del uso del crédito para obtener el apalancamiento de usar OPM (dinero de otras personas).
Su primera (y a menudo una de las mejores) inversión en bienes raíces es comprar una casa para vivir. Los bienes raíces son la única inversión que sabemos que usted puede vivir o alquilar para producir ingresos. También puede obtener grandes ganancias libres de impuestos cuando vende su residencia principal a un precio más alto del que pagó por ella.
Centrarse en las propiedades residenciales al principio. La propiedad residencial es una inversión atractiva y es más fácil de entender, comprar y administrar que la mayoría de los otros tipos de propiedad. Si usted es propietario, ya tiene experiencia en localizar, comprar y mantener propiedades residenciales.
Entre las opciones de propiedad residencial, nuestras principales recomendaciones son pequeños edificios de apartamentos y casas unifamiliares. Las viviendas anexas tienen más sentido para los inversores que no quieren ocuparse del mantenimiento de los edificios y de las cuestiones de seguridad. Los precios de las viviendas adosadas tienden a rendir mejor en los entornos urbanos desarrollados.
Tenga a su equipo de bienes raíces en su lugar antes de comenzar la búsqueda seria de su propiedad. Alinee a un agente de bienes raíces, oficial de préstamos, asesor de impuestos, abogado, etc. con anticipación porque el inversionista de bienes raíces con los mejores recursos puede identificar las propiedades a ignorar y aquellas que merecen una consideración cuidadosa. Muévase rápidamente – la velocidad a la que puede cerrar una transacción es una ventaja en cualquier tipo de mercado.
Busque propiedades en el camino del progreso. Las áreas donde se dirige el nuevo desarrollo o reurbanización están donde usted quiere estar. Las mejores propiedades de inversión inmobiliaria son aquellas que están bien ubicadas y físicamente sanas, pero que presentan problemas estéticos y están mal gestionadas.
Usted no se hace rico tratando de encontrar acuerdos de inversión de bienes raíces sin dinero. No creas a los vendedores de infomerciales. No esperes comprar propiedades de alquiler de primera clase de esa manera.
Realizar al menos un pago inicial del 20 al 25 por ciento proporciona acceso a las mejores condiciones de financiamiento. Usted puede hacer pagos iniciales más pequeños – incluso tan bajos como el 10 por ciento o menos – pero a menudo paga una tasa de interés mucho más alta, cuotas de préstamos y seguro hipotecario privado. El apalancamiento, o el uso del dinero de los prestamistas para cubrir la mayoría de sus costos de adquisición, puede aumentar sus tasas de retorno. Pero demasiado apalancamiento puede ser peligroso si el mercado de alquiler cambia y sus gastos de deuda son altos.
A medida que aumenta el tamaño y la complejidad del acuerdo, las opciones de financiamiento se vuelven menos atractivas. Las opciones de financiamiento para edificios de apartamentos más grandes (cinco o más unidades), comerciales, minoristas, industriales y terrenos en bruto generalmente requieren más dinero de enganche y/o tasas de interés y cargos por préstamos más altos. Pero los inversores inmobiliarios más avanzados pueden disfrutar de una mayor rentabilidad general, además de los beneficios de una gestión más fácil y de la estabilidad de los inquilinos a largo plazo.
Para costos de entrada bajos, considere los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y las opciones de arrendamiento. Usted puede comprar estos valores negociados en bolsa (que también pueden ser comprados a través de fondos mutuos enfocados en REIT) por mil dólares o menos. Con las opciones de arrendamiento, usted comienza por alquilar una propiedad que le puede interesar comprar más tarde, y una parte de su renta mensual se destina a la compra futura. Si usted puede encontrar un vendedor dispuesto a proporcionar financiamiento, usted puede mantener su pago inicial al mínimo.
Preferimos el adagio de»ubicación, ubicación, valor». Enfatiza claramente la ubicación, pero también la importancia de encontrar un buen valor para su dólar de inversión. La propiedad de bienes raíces en las zonas emergentes con nuevos desarrollos o propiedades renovadas mejora la búsqueda y el mantenimiento de buenos inquilinos y conduce a un mayor rendimiento. Propiedades en excelentes ubicaciones con mantenimiento diferido extensivo, especialmente problemas estéticos que pueden ser abordados de manera económica son otra gran oportunidad.
Haga inversiones en bienes raíces cerca de usted. Compre la propiedad a menos de dos horas de distancia en su medio de transporte favorito. Aventúrese más sólo cuando realmente conozca otro mercado de bienes raíces y regularmente se encuentre allí por otras razones o haya encontrado un excelente administrador de propiedades.
Cualquier decisión sobre dónde invertir comienza con una evaluación de las tendencias económicas generales de la región. Si el área no es económicamente sólida, entonces la probabilidad de inversiones inmobiliarias exitosas disminuye.
Usted está comprando un flujo de ingresos futuros o flujo de caja cuando compra una propiedad de inversión. Lo que usted paga por una propiedad y el flujo de efectivo que genera hace una diferencia significativa en el éxito de su inversión. La clave es identificar las propiedades que los vendedores han subvaluado.
No confíe en los números del vendedor cuando evalúe el potencial de una propiedad. Hable directamente con el vendedor para determinar la historia de la propiedad y su motivación para vender. Pero, no confíe en los resultados operativos históricos ofrecidos por el vendedor o corredor. Desarrolle sus propios números a través de la evaluación de la propiedad con un equipo de profesionales calificados que son especialistas en la gestión física y fiscal de bienes raíces.
La estrategia de inversión inmobiliaria de compra y venta puede funcionar, pero también tiene sus desventajas. Comprar y voltear puede ser una manera de ganar dinero rápido en bienes raíces si usted cronometra sus inversiones correctamente en un mercado de bienes raíces en rápido crecimiento. Sin embargo, el cambio de moneda puede causar que sus ganancias sean gravadas como ingresos ordinarios y usted podría perder durante una recesión del mercado.
En resumen: Los profesionales de bienes raíces, y usted, deben valorar una propiedad basándose en los Ingresos Operativos Netos (NOI) proyectados. Proyectar el NOI preferiblemente para los próximos años. Proyectar el NOI lleva mucho tiempo y requiere mucha experiencia, especialmente si usted planea cambios en la propiedad para aumentar los ingresos y/o reducir los gastos.
