Debido a que los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REITs) no son acciones de dividendos comunes y corrientes, usar los criterios de otras inversiones para evaluarlas tiene poco sentido. La determinación del valor de los activos inmobiliarios requiere un conjunto único de criterios. Cuando compre REITs, examine los siguientes factores:
Geografía: El valor de una propiedad y el potencial de generación de rentas están estrechamente relacionados con la ubicación de la propiedad. Busque REITs que inviertan en áreas con poblaciones en crecimiento y economías prósperas. Típicamente, las áreas ubicadas en el Cinturón del Sol en lugar del Cinturón del Óxido tienden a ser mejores apuestas, pero tenga en cuenta que cada área del país e incluso un área dentro de un pueblo o ciudad tiene puntos calientes y fríos. Por ejemplo, después del estallido de la burbuja inmobiliaria, muchas áreas del Sun Belt ya no son buenas inversiones. Investigue cuidadosamente un área antes de comprar un REIT que invierta fuertemente en esa área.
Tipo de propiedad: Las propiedades industriales y de oficinas cobran alquileres más altos, pero tienden a sufrir más en una recesión, ya que las tasas de ocupación disminuyen cuando las empresas dejan de operar. Los edificios residenciales y comerciales tienden a cobrar rentas más bajas, pero son más resistentes a los tiempos económicos difíciles.
Diversificación: ¿Está bien diversificada la confianza? Muchos REITs se centran en un solo sector del mercado – comercial, industrial o residencial – o en un solo mercado local. Debido a que no todos los mercados inmobiliarios se mueven juntos, la diversificación es algo bueno.
Tendencias de ocupación: Un aumento de la tasa de ocupación es una buena señal. En el sector inmobiliario, las altas tasas de vacantes pueden acabar con los beneficios. Averigüe la tasa de vacantes para las propiedades que el REIT tiene y determine la dirección en que la tasa de vacantes se está moviendo – hacia arriba o hacia abajo. Aunque una tasa de vacantes de más del 10 por ciento puede afectar la capacidad de un REIT para pagar dividendos, la tendencia es más importante que la cifra real. Tenga cuidado si las vacantes están aumentando.
Concentración de inquilinos: Determinar si la mayor parte de los ingresos del REIT provienen de un solo tipo de inquilino o industria o de una gama más amplia. Si el REIT invierte sólo en gasolineras o sólo en centros comerciales, sus beneficios pueden estar demasiado ligados a la salud de una industria o lugar en particular. Investigue no sólo el REIT y el tipo de bienes raíces que posee, sino también la industria del inquilino. Si esa industria es estable y está creciendo, invertir en un REIT que sirva a esta industria en particular puede ser algo bueno. Si la industria o el área geográfica está sufriendo, el REIT puede ser un fracaso.
Gestión: La reputación, la fuerza y la habilidad de los gerentes de la compañía son tan importantes, si no más, que el tipo de edificio. Busque gerentes que tengan un excelente historial para escoger propiedades con un alto potencial de apreciación de capital, comprarlas a precios de ganga y, a continuación, administrar las propiedades para obtener la máxima rentabilidad.
Calificación crediticia: Debido a que la mayoría de las propiedades se compran con dinero prestado, asegúrese de que el REIT tenga una excelente calificación crediticia, para que pueda pedir dinero prestado a tasas de interés competitivas.
Duración del alquiler: Consultar a la dirección sobre la duración media de los contratos de arrendamiento de sus participaciones. Los contratos de un solo año dan a los propietarios la posibilidad de aumentar los alquileres regularmente, pero también proporcionan a los inquilinos una salida fácil. Los arrendamientos multianuales bloquean a los inquilinos y proporcionan un flujo de ingresos predecible en el cual usted puede basar sus expectativas de pagos de dividendos constantes.
Recursos procedentes de las operaciones: Quizás el factor más importante a considerar son los fondos de las operaciones del REIT (FFO), que proporcionan una indicación de cuánto dinero el REIT tiene disponible para financiar el pago de dividendos.
