Lo que debe saber sobre la compra de terrenos no urbanizados como inversión

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Por Eric Tyson

Para los posibles inversionistas de bienes raíces que sienten que los inquilinos y el mantenimiento de los edificios son dolores de cabeza continuos, la compra de terrenos no urbanizados puede parecer atractiva. Si compra un terreno en un área que se espera que experimente una demanda cada vez mayor en los próximos años, debería poder rentabilizar su inversión de forma ordenada. Esto se llama comprar en el camino del progreso, pero por supuesto el truco es comprar antes de que todos se den cuenta de que el nuevo desarrollo se está moviendo en su dirección.

Usted puede incluso batear un jonrón si puede identificar la tierra que otros no ven actualmente el valor futuro de mantener. Sin embargo, no es fácil identificar con muchos años de anticipación qué comunidades experimentarán un rápido crecimiento demográfico y laboral.

Los precios de la tierra en las zonas que la gente cree que será el próximo punto caliente probablemente ya se venden a un precio superior. Eso es lo que sucedió en la mayoría de las grandes ciudades con nuevas instalaciones deportivas (especialmente porque estas decisiones a menudo se dan a conocer mucho antes de la votación del liderazgo municipal o de la iniciativa de la boleta). No tienes muchas oportunidades para adelantarte a la curva – o si adivinas mal, ¡puedes ser dueño de un terreno costoso por mucho tiempo!

Invertir en tierra ciertamente tiene otros inconvenientes y riesgos:

  • Cuidado y alimentación: La tierra requiere efectivo continuo para pagar los impuestos de propiedad y el seguro de responsabilidad civil y para mantener la tierra limpia y libre de escombros, mientras que lo más probable es que produzca pocos o ningún ingreso. Aunque la tierra no requiere mucho mantenimiento en comparación con las propiedades ocupadas por inquilinos, casi siempre requiere alimentación financiera.
  • Costos de oportunidad: Invertir en tierra es una pérdida de dinero, y por supuesto, comprar la tierra en primer lugar cuesta dinero. Si usted compra la tierra con dinero en efectivo, tiene el costo de oportunidad de inmovilizar su valioso capital (que podría ser invertido en otro lugar), pero lo más probable es que ponga de 30 a 40 por ciento en efectivo y financie el saldo del precio de compra en su lugar. Aunque a menudo se puede comprar una propiedad de ingresos residenciales con pagos iniciales mucho más bajos, el hecho de que normalmente no hay ingresos periódicos por alquiler con terrenos baldíos sin desarrollar significa que los pagos iniciales son más altos. Muchas veces usted sólo puede adquirir estas propiedades con dinero en efectivo.
  • Hipotecas costosas: Los prestamistas hipotecarios requieren pagos iniciales mucho más altos y cobran comisiones de préstamo y tasas de interés más altas sobre los préstamos para comprar tierras porque las ven como una inversión más especulativa. Obtener un préstamo para el desarrollo de la tierra es difícil y más caro que obtener un préstamo para una propiedad desarrollada.
  • Falta de depreciación: Usted no recibe amortizaciones de impuestos por depreciación porque la tierra no es amortizable.

En el lado de los ingresos, algunas propiedades pueden ser utilizadas para estacionar, almacenar ingresos, o incluso para cultivar árboles de Navidad en el Noroeste o granos en el Medio Oeste! (Después de asegurarse de que ha cumplido con las restricciones locales de zonificación y de que tiene el seguro adecuado).

Aunque la inversión en terrenos a gran escala no es para el inversor inmobiliario principiante, los inversores inmobiliarios inteligentes han hecho fortunas tomando terrenos en bruto y obteniendo los derechos adecuados y luego vendiendo (o mejor aún, subdividiendo y vendiendo) las parcelas a los promotores de propiedades comerciales y residenciales (principalmente a los constructores de viviendas). Si decide invertir en terrenos, asegúrese de que

  • Haz tus deberes. Idealmente, usted quiere comprar tierra en un área que está atrayendo a empresas en rápida expansión y que tiene escasez de viviendas y terrenos urbanizables. Tómese su tiempo para conocer realmente el área. Esta no es una situación en la que usted debería recibir un consejo caliente de alguien para invertir en propiedades lejanas en otro estado.
  • Conozca todos los costos. Cuente sus costos anuales de transporte (gastos continuos de propiedad, tales como impuestos a la propiedad) para que pueda ver cuál puede ser su drenaje anual de dinero en efectivo. ¿Cuáles son las consecuencias financieras de esta salida de efectivo? Por ejemplo, ¿podrá financiar completamente sus cuentas de jubilación con ventajas fiscales? Si no puede, cuente los beneficios impositivos perdidos como otro costo de ser dueño de la tierra.
  • Determinar qué mejoras puede necesitar el terreno. Honorarios de ingeniería; costos de subdivisión de mapas y permisos; líneas de servicios públicos, agua y alcantarillado; construcción de caminos; bordillos y cunetas; jardinería; y así sucesivamente todo el dinero que cuesta. Si planea desarrollar y construir en el terreno que compra, investigue estos costos. Asegúrese de no hacer estas estimaciones con sus gafas de sol de color rosa puestas – las mejoras casi siempre cuestan más de lo que usted espera. (Debe verificar con el departamento de planificación o de construcción la lista de requisitos).

También asegúrese de tener acceso a la tierra o el derecho de entrar y salir a través de un derecho público de paso o de la propiedad de otra persona (conocido como entrada y salida). Algunas personas invierten tontamente en propiedades sin salida al mar. Cuando descubren el hecho más tarde, piensan que pueden obtener fácilmente una servidumbre (permiso legal para usar la propiedad de otra persona). ¡Equivocado!

  • Comprender la zonificación y los problemas ambientales. El valor de la tierra depende en gran medida de lo que se pueda desarrollar en ella. Nunca compre terrenos sin conocer a fondo su estado de zonificación y lo que puede y lo que no puede construir sobre ellos. Este consejo también se aplica a las limitaciones ambientales que puedan existir o que puedan entrar en vigor sin previo aviso, disminuyendo el potencial de su propiedad (sin compensación).

Este potencial de sorpresa es la razón por la que se debe investigar la disposición del departamento de planificación y de las comunidades cercanas. Asista a las reuniones de los grupos de planificación local, si los hay, porque algunas áreas que son anti-crecimiento y anti-desarrollo son menos propensas a ser buenos lugares para que usted compre tierra, especialmente si necesita permiso para hacer el tipo de proyecto que tiene en mente. A través del empoderamiento de los residentes locales que se sientan en juntas comunitarias y pueden influir en los funcionarios del gobierno local, la zonificación puede cambiar repentinamente para peor; a veces, usted puede encontrar que su propiedad ha sido dividida en zonas – una alteración de zonificación que puede reducir significativamente lo que usted puede desarrollar en una propiedad y por lo tanto el valor de la propiedad.

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