Todo el mundo quiere aconsejarle sobre cuándo y cómo invertir en una propiedad. Pero a menudo ese consejo es erróneo cuando se tienen en cuenta el mercado y los factores económicos. Estos son algunos consejos intemporales para inversores principiantes y experimentados
Los bienes raíces son un vehículo probado para la creación de riqueza. Invertir en propiedades de alquiler puede generar ingresos positivos y beneficios tributarios significativos, así como construir capital a partir de la apreciación a lo largo de los años.
Aunque muchas personas pueden tener éxito en la inversión en bienes raíces, la inversión en propiedades de alquiler no es para todos. Tenga en cuenta sus preferencias de inversión y su personalidad antes de comprar una propiedad. Los bienes raíces son una inversión práctica y pueden consumir mucho tiempo. ¿Tiene tiempo para dedicar a su inversión? ¿Se siente cómodo resolviendo problemas o contratando a un administrador de propiedades?
Asegúrese de estar en buena forma financiera antes de invertir en propiedades de alquiler. Particularmente en el caso de propiedades muy bien orientadas, necesitará ahorros mensuales excesivos para cubrir los ingresos negativos iniciales, a menudo durante varios años. Es importante tener un presupuesto mensual. La mayoría de los inversores inmobiliarios exitosos construyen su cartera de inversiones ahorrando dinero primero y luego comprando propiedades gradualmente a lo largo de los años.
No subestime la importancia de establecer un buen crédito. Los mejores rendimientos en bienes raíces dependen del uso del crédito para obtener el apalancamiento de usar OPM (dinero de otras personas).
Su casa no es una propiedad de inversión. Su casa es una inversión (en cierto modo), pero la legislación fiscal australiana la diferencia considerablemente de una»propiedad de inversión». Pero, si usted es del tipo de bricolaje, o un buen administrador de proyectos, puede ganar mucho dinero en bienes raíces renovando su propia casa y vendiéndola libre de impuestos sobre las ganancias de capital.
Centrarse en las propiedades residenciales al principio. La propiedad residencial es una inversión atractiva y es más fácil de entender, comprar y administrar que la mayoría de los otros tipos de propiedad. Si usted es propietario, ya tiene experiencia en localizar, comprar y mantener propiedades residenciales. Pero no olvide este punto importante: Usted no está comprando la propiedad para vivir en ella.
Entre las opciones de propiedad residencial, las principales recomendaciones son las casas independientes. La máxima de que «los terrenos se valoran, los edificios se deprecian» significa que las propiedades con el mayor contenido en terrenos tienen más probabilidades de valorarse a largo plazo.
Tenga a su equipo de bienes raíces en su lugar antes de comenzar la búsqueda seria de su propiedad. Necesitará un abogado, un agente hipotecario, un contador, un especialista en depreciación y un asesor financiero. Son tu equipo. Confiarás en ellos para que te ayuden.
Desconfíe de los que buscan propiedades que prometen riquezas inmobiliarias en un abrir y cerrar de ojos. Demasiada gente ha sido demasiado codiciosa a lo largo de los años tratando de»enriquecerse rápidamente» con la propiedad. La inversión inmobiliaria requiere una mentalidad de»enriquecerse».
Obtenga los mejores términos de financiamiento y mantenga a su banquero alerta. Cuanto mayor sea el depósito que pueda ofrecer (digamos, más del 20 por ciento), mayor será el acceso a la mejor financiación para su primera propiedad. Pero si usted tiene suficiente capital en su propia casa, también tiene el activo que los bancos prefieren para prestarle dinero en términos razonables. El apalancamiento puede aumentar sus tasas de retorno. Pero demasiado apalancamiento puede ser peligroso si el mercado de alquiler cambia y sus gastos de deuda son altos. Busque regularmente en el mercado para asegurarse de que su financiamiento esté a tasas competitivas.
Utilice los poderes del apalancamiento y la capitalización para construir su cartera de propiedades. Las carteras de propiedades se construyen a través de un efecto de bola de nieve. Comprar su primera casa o su primera propiedad de inversión puede ser difícil. Pero los poderes de la capitalización y el apalancamiento harán que las compras posteriores sean más fáciles. Puede tardar cinco años en adquirir sus primeras dos o tres propiedades pero, en los segundos cinco años, probablemente podrá duplicar el número de propiedades que compre.
Ubicación, ubicación, valor’. Este adagio enfatiza claramente la ubicación, pero también la importancia de encontrar un buen valor. Poseer bienes raíces en áreas prometedoras con propiedades nuevas o renovadas aumenta sus posibilidades de encontrar y mantener buenos inquilinos y conduce a mayores beneficios. Otra gran oportunidad viene de propiedades en excelentes ubicaciones que no han sido bien mantenidas. Busque temas estéticos que puedan ser abordados de manera económica.
No haga inversiones en bienes raíces muy cerca de su casa. Comprar una propiedad en el mismo o próximo suburbio que su casa es una filosofía peligrosa. La diversificación es importante dentro de cualquier portafolio de inversiones y tener tanto su casa como una propiedad de inversión (a menos que sea una de muchas propiedades de inversión) en el mismo suburbio o ciudad lo deja doblemente vulnerable a una caída en esa área.
Cualquier decisión sobre dónde invertir comienza con una evaluación de las tendencias económicas de la región. Si el área no es económicamente sólida, entonces la probabilidad de hacer inversiones inmobiliarias exitosas disminuye.
Usted está comprando un flujo de ingresos futuros cuando compra una propiedad. La clave es identificar las propiedades que los vendedores han subvaluado.
La estrategia de inversión inmobiliaria de compra y venta puede funcionar, pero también tiene sus desventajas. Comprar y vender (o comprar y revender rápidamente una propiedad) puede ser una manera de ganar dinero rápido en bienes raíces si usted cronometra sus inversiones correctamente en un mercado de bienes raíces en rápido crecimiento. Sin embargo, el cambio de moneda puede causar que sus ganancias sean totalmente gravadas, es decir, sin la ventaja del descuento del 50 por ciento en las ganancias de capital. Los costes de compra (derechos de timbre) y venta (honorarios de los agentes y de la publicidad) también dificultan la obtención de beneficios en este caso.
Dese a sí mismo algunas opciones de propiedad. Si está creando una cartera y comprando con su socio, considere cómo estructurar la propiedad de la propiedad para dejar algunas opciones para minimizar los impuestos cuando llegue el momento de vender.
Piense en el apalancamiento en términos de lo que quiere de su inversión. Todo el mundo ha oído hablar de los apalancamientos negativos, pero los apalancamientos negativos significan»perder» dinero anualmente, lo que puede tener sentido para algunos inversores, especialmente aquellos con ingresos elevados. Si usted no tiene un ingreso alto, una propiedad de engranaje neutro o de engranaje positivo puede proporcionarle mejor lo que usted quiere de la propiedad.
Los mejores planes pueden ser destruidos por un evento catastrófico. No creas que puedes escapar sin el seguro adecuado. Y el seguro no es sólo el hogar, el contenido y el seguro del propietario. Un plan de propiedad adecuado incluye un seguro de riesgo personal, para que pueda mantener a flote sus planes de inversión inmobiliaria incluso si ocurre un desastre.
