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¿Está pensando en convertirse en un inversionista de bienes raíces comerciales? Los bienes raíces comerciales son muchas cosas, por lo que conocer algunos conceptos erróneos comunes acerca de ellos puede mantenerlo derecho en medio de la confusión. Recuerde que los grandes acuerdos comerciales necesitan ser revisados antes de que usted haga el movimiento final para comprar, así que aprenda algunas medidas a prueba de fallas para proteger su inversión y entienda cómo usar la diligencia debida para descubrir problemas ocultos.
Formas de mitigar el riesgo en las inversiones inmobiliarias comerciales
¿Los bienes raíces comerciales son riesgosos? Puedes apostar que sí, pero el riesgo es una faceta de hacer negocios, cualquier negocio. No puedes evitarlo. Pero aquí están las buenas noticias: Los riesgos pueden ser manejados hasta niveles de gran certeza. Tener éxito en bienes raíces comerciales casi siempre significa tomar riesgos calculados.
Puede que usted haya pensado que la prueba de riesgo era imposible, pero se sorprendería de lo que un poco de conocimiento puede hacer con su cartera de inversiones.
- La diligencia debida es el proceso por el que usted pasa cuando verifica los documentos financieros de la propiedad, realiza una inspección física y revisa las piezas legales de la propiedad, tales como el título. El noventa por ciento de todos los tratos mueren durante la diligencia debida. Por lo tanto, si no hace un trabajo minucioso, las consecuencias pueden ser costosas. Usted puede terminar comprando una propiedad que es un pozo de dinero. Sin embargo, cuando se hace correctamente, la diligencia debida puede ayudarle a hacer su dulce trato aún más dulce.
- No pague de más. Los sobrepagos son comunes entre los nuevos inversores. No sea el inversionista en un trato donde el agente establece un precio récord en la venta de una propiedad! Si está comprando apartamentos, asegúrese de saber qué precio está pagando por unidad. Si está comprando un centro comercial, asegúrese de saber cuánto está pagando por pie cuadrado. En ambos casos, vea en qué valor valoran su propiedad los recientes cierres de mercado. Pagar demasiado bloqueará el flujo de caja de la propiedad durante mucho tiempo.
- Tener un conocimiento experto del mercado. Conocer su mercado como la palma de su mano lo prepara para el éxito. Antes de cerrar el trato, asegúrese de saber lo siguiente: cuán competitivos son sus alquileres con otras propiedades locales similaresCuándo y si hay una «temporada baja» para los alquileres para que pueda planificar con anticipaciónSi hay control de alquileres en su ciudad, lo que le inhibiría de aumentar los alquileres como pensaba que podría hacerloTambién es una buena idea informarse sobre las estadísticas de delitos en la propiedad en cuestión llamando al departamento de policía local.
- Mantenga sus metas sueltas. Usted debe mantener la estrategia de salida de su inversión flexible en todo momento. De hecho, tenga varias estrategias de salida listas en cualquier momento. Las condiciones del mercado cambian. Sus circunstancias personales también pueden cambiar rápidamente. Por lo tanto, no se deje envolver en la ejecución de una sola estrategia de salida, porque es posible que ya no se aplique.
- Sepa dónde se encuentra en el ciclo de bienes raíces. Hay cuatro partes en cualquier ciclo inmobiliario: expansión, contracción, recesión y recuperación. Cada parte del ciclo exige que usted preste atención detallada a sus decisiones de inversión. Entender los ciclos de bienes raíces le ayuda a tomar las acciones correctas en el mejor momento. No hay nada como cronometrar el mercado como un profesional.
Mitos y preguntas sobre la inversión en bienes raíces comerciales
Como cualquier negocio complicado, la inversión en bienes raíces comerciales tiene su parte de mitos y preguntas. Conocer esta información nos trae algunas verdades valiosas que nos rescatarán de las trampas de la confusión.
Los siguientes son algunos de los conceptos erróneos más comunes sobre la inversión en bienes raíces comerciales:
- Usted debe comenzar en bienes raíces residenciales para entrar en bienes raíces comerciales. No hay ninguna regla, rima o razón que indique que primero debe invertir en bienes raíces residenciales para dar el salto a la inversión en bienes raíces comerciales. Estos campos son dos animales diferentes, dos idiomas diferentes y dos consumidores diferentes. Es como comparar manzanas con naranjas.
- Sólo la necesidad de los ricos se aplica. Como probablemente puedas imaginarte, este mito es sólo eso: un mito. No es cierto que hay que ser rico para involucrarse en la inversión inmobiliaria comercial. Usted puede ser tan creativo en su financiamiento aquí como lo puede ser cuando invierte en casas.
- Este juego es sólo para grandes jugadores. En bienes raíces comerciales no importa por dónde empieces, y no importa si sólo quieres dedicar parte de tu tiempo a ello. Tener un trabajo de tiempo completo o ser padre soltero tampoco importa.
- La inversión en bienes raíces comerciales es más riesgosa. ¿Comparado con qué? Si lo compara con las acciones, ¿tiene control sobre las compañías en las que posee acciones, en áreas como ingresos, gastos, deudas, administración y seguros? Probablemente no. Sin embargo, usted tiene estos cinco controles en la inversión de bienes raíces comerciales. Si lo compara con la inversión en bienes raíces residenciales, ¿qué sucede si usted alquila su casa unifamiliar y el inquilino se muda? ¿Cuál es su ingreso mensual entonces? La respuesta: Nada. Si, por otro lado, usted es dueño de un edificio de apartamentos de 24 unidades y un inquilino se muda, ¿cuál es su ingreso mensual? Respuesta: ¡23 inquilinos que pagan el valor del alquiler! ¿Qué es más arriesgado?
- Los bienes raíces comerciales son demasiado complejos para la gente sencilla. De nuevo, esto no es verdad. ¿Recuerdas cuando compraste tu nuevo teléfono inteligente? No tenías idea de cómo usarlo. Parecía demasiado complicado, y tenía demasiados botones. Pero había un manual para empezar. Después de eso, a través de la repetición y la práctica, lo que parecía un rompecabezas ahora se entiende completamente y se usa apropiadamente. Conocer la inversión inmobiliaria comercial es el mismo concepto. Tienes bastantes cosas que dominar, pero no es la ciencia de los cohetes.
Los bienes raíces, como el resto de la vida, tienen riesgos. Si no lo hiciera, probablemente no sería tan divertido. Y seguramente no se vería recompensado con las increíbles tasas de rentabilidad que tiene.
Due Diligence de Bienes Raíces Comerciales
La diligencia debida es el proceso de»hacer los deberes» en la propiedad que usted está pensando comprar como una inversión. Es el proceso de verificar, volver a verificar y confirmar cualquier información importante que se utilizó para determinar si la propiedad es buena, media o mala.
La diligencia debida puede dividirse en tres partes especializadas principales: física, financiera y legal.
Inspección física
Para la parte física de la diligencia debida, donde usted realmente camina alrededor e inspecciona fuera y dentro de la propiedad, usted debe contratar una compañía de inspección profesional. Creemos que la parte física es la más importante de las tres porque este tipo de errores son los más costosos de corregir y los más perjudiciales para el valor de la propiedad a largo plazo.
La mejor manera de encontrar un especialista en inspección de propiedades es a través de una referencia por un individuo o una compañía que tenga experiencia con esta parte de la diligencia debida. También puede pedirle a su corredor de bienes raíces comerciales local una referencia. Si no tiene suerte allí, intente introducir la palabra clave «commercial property inspection» en su motor de búsqueda favorito. Un puñado de sitios está obligado a aparecer.
Investigación financiera
Cuando se trata de la parte financiera de la diligencia debida, contrate a un contador que tenga experiencia en inversiones inmobiliarias. No todos los contadores son iguales. Califique a su contador verificando que tenga experiencia en contabilidad de bienes raíces comerciales, no sólo experiencia en contabilidad de residencia unifamiliar o experiencia en negocios en general. En algunos casos, la inversión que está considerando puede ser una de las mayores. ¿Confiaría en el consejo de un contador con poca experiencia en uno de sus mayores esfuerzos financieros? Por mucho, la mejor manera de encontrar un contador calificado es por referencia. Llame a uno de sus amigos de inversión y compruebe a quién están usando. Y de nuevo, asegúrese de que el referido tenga experiencia en contabilidad de bienes raíces comerciales.
Aquí tienes un consejo para que te pongas de pie: No crea ninguna información financiera o libros y registros que le haya dado el vendedor. Revisa todo de nuevo. Ponga las cosas al revés y mantenga cada estado financiero a la luz como prueba. Le recomendamos que se involucre profundamente en el aspecto financiero de la diligencia debida. Verifique cada dólar de ingreso que se reporta que entra y verifique cada dólar que se reporta que se gasta en la propiedad, revisando los recibos de facturación reales.
Consultas legales
El lado legal de la diligencia debida es más a menudo hecho por un abogado y con la ayuda de una compañía de título/de custodia de buena reputación. Estas personas miran cosas como las siguientes:
- Defectos en el título y en la encuesta
- Cualquier problema ambiental potencial
- Usos especiales apropiados e impropios e invasiones que afecten a la propiedad
Todos estos son asesinos potenciales de tratos.
Asegúrese de que los arrendamientos de los inquilinos sean revisados y auditados minuciosamente. Después de todo, cuando usted compra una propiedad comercial, esencialmente está comprando los contratos de arrendamiento y la propiedad es gratis. Los contratos impuestos a la propiedad, como los contratos de trabajo, los contratos de servicio y las garantías, deben ser revisados con un peine fino.
No todos los abogados son creados iguales. Los abogados se especializan en las áreas de derecho. Por favor, no tenga un abogado de derecho de familia que lo represente cuando compre un centro comercial grande. Eso es como tener un doctor de pies que te haga un examen de la vista. En su lugar, contrate a un abogado de bienes raíces. El abogado de bienes raíces que usted contrata no tiene que ser local, pero necesita estar familiarizado con las leyes del estado en el que se encuentra la propiedad.
En cuanto a la selección de una compañía de títulos/de custodia, eso es un poco más fácil que seleccionar un abogado. Las compañías de títulos y de custodia, por ley, son partes neutrales; no pueden favorecer ni al comprador ni al vendedor (ni al agente de bienes raíces). Si introduce las palabras clave «commercial title companies» en su motor de búsqueda favorito, obtendrá algunas para empezar. Sin embargo, nos parece ventajoso trabajar con una oficina que es local y está familiarizada con las prácticas de cierre de esa ciudad o estado.